案例1：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)A項目，并于2024年竣工時取得《A省發(fā)展和改革委員會關(guān)于確認A公司西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目的批復(fù)》，授予由A公司所開發(fā)的A項目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”。該項目自15年開始預(yù)售，陸續(xù)取得預(yù)收房款并于2024-2024年已按25%稅率繳納預(yù)計毛利的企業(yè)所得稅。2024年A項目竣工備案，且A公司除銷售A項目的售房收入，無其他收入。

問：A公司2024年匯算清繳時申請享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率，該優(yōu)惠稅率是否可適用于2024-2024年已納稅的預(yù)計毛利？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。”房地產(chǎn)企業(yè)實際收到預(yù)收款時，即確認為收入實現(xiàn)，因此2024-2024年取得的預(yù)收款所屬期歸屬于2024-2024年，當(dāng)時并未辦理優(yōu)惠備案。2024年竣工備案，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。”因此，A公司應(yīng)在2024年結(jié)算實際毛利，并將實際毛利與預(yù)計毛利之間的差額計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，可見，2024年的應(yīng)納稅所得額不包含2024-2024年已交稅的預(yù)計毛利，因此該優(yōu)惠稅率不適用于2024-2024年已納稅的預(yù)計毛利。

案例2：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分2期開發(fā)A項目，1期于2024年開始預(yù)售，2024年竣工并取得《A省發(fā)展和改革委員會關(guān)于確認A項目1期西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目的批復(fù)》；2期于2024年開始預(yù)售，當(dāng)?shù)匾罂⒐ず蠓娇墒谟杈G色住區(qū)稱號，因此2期尚未取得該批復(fù)。2024年A公司取得的房款中，1、2期各占50%。A公司除銷售A項目的售房收入，無其他收入。

問：A公司2024年匯算清繳時是否可申請享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率？

答：根據(jù)《財政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2011]58號）“上述鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)是指以《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目為主營業(yè)務(wù)，且其主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額 70%以上的企業(yè)”。結(jié)合國稅發(fā)[2009]31號，可知A公司2024年符合條件的主營業(yè)務(wù)收入只有50%，不符合條件。因此A公司2024年匯算清繳時不可申請享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率。

案例3：接上例，A公司2期于2024年竣工并取得《A省發(fā)展和改革委員會關(guān)于確認A項目2期西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目的批復(fù)》。

問：A公司可否追溯享受2024年優(yōu)惠？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第43號）第六條“納稅人依法可以享受減免稅待遇，但是未享受而多繳稅款的，納稅人可以在稅收征管法規(guī)定的期限內(nèi)申請減免稅，要求退還多繳的稅款”。因此，A公司可申請補充辦理優(yōu)惠備案，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)受理后，通過辦理優(yōu)惠事項所屬年度補充申報追溯享受優(yōu)惠。

從以上三個案例可以看出，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期往往跨年，且存在分期甚至一個法人多個項目的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)享受西開優(yōu)惠比較困難，且存在以前年度預(yù)計毛利部分無法享受稅收優(yōu)惠的問題，但實踐中部分地區(qū)發(fā)改委要求竣工后才能認定綠色住區(qū)，因此該情況不盡合理。即使案例3中可以追溯享受，但因沒有更細化的政策出臺，實踐中追溯享受和退稅存在難度。建議稅務(wù)機關(guān)盡快出臺相關(guān)政策，補全此部分空白，使稅收優(yōu)惠落于實地。