拆遷補(bǔ)償分現(xiàn)金補(bǔ)償以及物業(yè)補(bǔ)償兩種方式，今天我們從開發(fā)商以及被拆遷人角度來說說拆遷補(bǔ)償涉稅處理，注意我們僅從政策性拆遷探討涉稅處理：

一、房地產(chǎn)開發(fā)商角度

1、增值稅

財(cái)稅〔2024〕140號(hào)，第七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

（1）現(xiàn)金補(bǔ)償，可以計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在計(jì)算銷售額前扣除，抵減銷項(xiàng)稅額。

（2）物業(yè)補(bǔ)償，需視同銷售繳納增值稅，但是目前，就物業(yè)補(bǔ)償是否可以在計(jì)算銷售額前扣除，抵減銷項(xiàng)稅額？各地規(guī)定不一致，建議房地產(chǎn)開發(fā)商就此與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)不允許物業(yè)補(bǔ)償在計(jì)算銷售額前扣除，抵減銷項(xiàng)稅額，那么開發(fā)商需要承擔(dān)物業(yè)補(bǔ)償視同銷售的銷項(xiàng)稅。

（3）實(shí)務(wù)中拆遷補(bǔ)償費(fèi)在計(jì)算增值稅時(shí)如何計(jì)算抵扣 ？

增值稅銷項(xiàng)稅金=（銷售房屋收到的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-土地出讓金-拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）/（1+9%）*9%

需要注意：

1）取得的價(jià)款一般是指銷售合同金額，營改增后的合同金額默認(rèn)是含稅金額；

2）計(jì)算可以扣除的土地出讓金及拆遷成本時(shí)需要根據(jù)已售面積占比進(jìn)行配比扣除；

3）在計(jì)算扣除時(shí)的土地出讓金及拆遷成本是包含增值稅的金額，所以我們在計(jì)算時(shí)需要換算為不含稅的金額。

2、土地增值稅

（1）現(xiàn)金補(bǔ)償，直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在土增稅前扣除。

（2）物業(yè)補(bǔ)償，根據(jù)國稅函[2010]220號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定，按照市場價(jià)確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、企業(yè)所得稅

（1）現(xiàn)金補(bǔ)償，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入產(chǎn)品成本在所得稅前扣除。

（2）物業(yè)補(bǔ)償，按照允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入產(chǎn)品成本在所得稅前扣除。

4、從增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅看現(xiàn)金補(bǔ)償以及物業(yè)補(bǔ)償利弊

（1）從增值稅的角度來看，物業(yè)賠償性質(zhì)的拆遷成本能不能在計(jì)算增值稅時(shí)扣除？各地規(guī)定不一致，如不能，那么開發(fā)商需要承擔(dān)物業(yè)補(bǔ)償視同銷售的銷項(xiàng)稅。實(shí)際上也可以將物業(yè)賠償分解為開發(fā)商先用現(xiàn)金賠償給被拆遷戶，然后被拆遷戶用這筆現(xiàn)金購買開發(fā)商的房屋。

（2）從土地增值稅的角度來看，在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)，現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)慕痤~是固定的;而物業(yè)補(bǔ)償只約定了面積，未來交付物業(yè)補(bǔ)償時(shí)的市場價(jià)格是未知的，如果房價(jià)比預(yù)期上漲，考慮土地增值稅加扣的因素則可降低的土增稅稅負(fù)，當(dāng)然假如開發(fā)商同時(shí)開發(fā)不同類型的物業(yè)，那么不同類型的物業(yè)土地增值稅稅負(fù)不同的情況下可能隨著房價(jià)的上漲，物業(yè)補(bǔ)償反而會(huì)增加土地增值稅稅負(fù)。

（3）從企業(yè)所得稅的角度來看，如果除回遷房外的物業(yè)全部用于銷售，則回遷房視同銷售對銷售期間的總體應(yīng)交企業(yè)所得稅無影響(收入和銷售期可扣除成本同金額增加);如果項(xiàng)目保留自持物業(yè)，則會(huì)導(dǎo)致自持物業(yè)分?jǐn)偟牟疬w補(bǔ)償費(fèi)只能在后期進(jìn)行折舊時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除。即回遷房視同銷售確認(rèn)的收入大于銷售期間能在稅前扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增加了銷售期間的應(yīng)納稅所得額。

綜合以上分析，考慮稅負(fù)，對于開發(fā)商來說，不能一概認(rèn)為是現(xiàn)金補(bǔ)償好還是物業(yè)補(bǔ)償好，應(yīng)進(jìn)行全面的稅負(fù)測算。

二、被拆遷方角度

對于被拆遷方來說，要區(qū)分被拆遷方是公司還是個(gè)人。

（一）被拆遷方是公司

1、現(xiàn)金補(bǔ)償

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，免增值稅、土增稅。

同時(shí)，根據(jù)2024年第40號(hào)公告的規(guī)定，如果屬于政策性搬遷，則取得現(xiàn)金補(bǔ)償時(shí)可暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，將搬遷所得(搬遷收入-搬遷支出)計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。搬遷年度最長可為搬遷開始5年。

2、物業(yè)補(bǔ)償

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)的規(guī)定，暫時(shí)不需要繳納企業(yè)所得稅。免增值稅、土增稅、契稅（具體以當(dāng)?shù)厣娑愇募闇?zhǔn)）。

（二）被拆遷方為個(gè)人

1、現(xiàn)金補(bǔ)償

免增值稅、土增稅、個(gè)人所得稅（其中非住宅是否免征個(gè)人所得稅要以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)意見為準(zhǔn)）。

2、物業(yè)補(bǔ)償

免增值稅、土增稅、個(gè)人所得稅其中非住宅是否免征個(gè)人所得稅要以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)意見為準(zhǔn)）、契稅（具體以當(dāng)?shù)厣娑愇募闇?zhǔn)）。

（三）被拆遷方相關(guān)稅收政策

1、增值稅

（1）財(cái)稅[2024]36號(hào)

財(cái)稅[2024]36號(hào)文附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條“下列項(xiàng)目免征增值稅”規(guī)定包括：(三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。(三十八)縣級(jí)以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)(不含土地使用權(quán))。

（2）財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2024年第40號(hào)

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2024年第40號(hào))第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2024〕36號(hào)印發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

2、土地增值稅

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

第十一條：條例第八條(二)項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

（1）關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》國家稅務(wù)總局公告2024 年 第 40 號(hào)

第十五條　企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。

第十七條　下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行搬遷清算，計(jì)算搬遷所得：

（一）從搬遷開始，5年內(nèi)（包括搬遷當(dāng)年度）任何一年完成搬遷的。

（二）從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年（包括搬遷當(dāng)年度）的年度。

（2）關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)

二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。

4、契稅政策

（1）中華人民共和國契稅法

第七條　省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

（一）因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。

（2）《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2024〕82號(hào)）

第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

5、個(gè)人所得稅政策

（1）國稅函[1998]428號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。

（2）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))

對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

目前對于個(gè)人所得稅，非住宅拆遷以及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、個(gè)體工商戶、合伙企業(yè)拆遷個(gè)人所得稅理解不一致，建議納稅人如果碰到該類實(shí)際問題時(shí)還應(yīng)積極與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通明確，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

來源：中道財(cái)稅