上周，將于2024年5月1日全面推開的“營改增”實施方案終于落地，已實施4年多的營改增改革終于了迎來“收官”之戰(zhàn)。隨著最后4個行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)告別營業(yè)稅，這場浩浩蕩蕩、全年減稅超5000億元的重大改革究竟對我們老百姓影響幾何呢？

1 房價會降嗎？

住房乃民生第一大計，房地產(chǎn)業(yè)迎來減稅利好，從此前征收5%的營業(yè)稅，改為適用11%的增值稅率，那具體房價會不會降是我們關(guān)心的頭等大事。

房企成本主要有三大塊：建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財務(wù)成本。成本高低直接影響房價。建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一并納入營改增試點，有助于降低蓋房和融資成本。方案最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。說白了就是雖然成本降低，但是對于降價意愿這種東西還是供需市場的撮合，房地產(chǎn)行業(yè)市場化競爭會對此做出最后的反映。

2 辦公條件會改善嗎？

新政頒布后，或會有一些小伙伴發(fā)現(xiàn)“來福利了”，公司改善了辦公條件。本次方案新增“不動產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣”政策，減稅力度超出預(yù)期。購置者可以將商業(yè)辦公購置稅作為進項增值稅申請抵扣，這意味著所有行業(yè)企業(yè)在購置辦公樓時成本會降低。資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，如此，營改增的落地將有望促進寫字樓去庫存。但這也僅是為剛需提供便捷，真的說沒有剛需大概也不會為了稅務(wù)問題購置商業(yè)辦公樓。

3 個人賣房要多繳稅嗎？

各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定，方案也體現(xiàn)了“因城施策”方針。對于北上廣深市之外的地區(qū)，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

而對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

簡單來計算，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業(yè)稅5萬元?，F(xiàn)在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24萬元，即4.76萬元是應(yīng)繳納增值稅額，相比營業(yè)稅少了0.24萬元。

4 老百姓日常生活受益多少？

一大波與百姓生活緊密相連的項目被列入到了免征增值稅行列中，如托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，婚姻介紹服務(wù)，殯葬服務(wù)，醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)，從事學歷教育的學校提供的教育服務(wù)，博物館文化館等第一道門票收入、個人銷售自建自用住房、學生勤工儉學提供的服務(wù)等。方案明確了數(shù)十項，保障百姓基本的公共服務(wù)。

這樣看來，整體稅收政策是服務(wù)于民的，只是到了具體實施后，價格調(diào)整的區(qū)間幅度確實是市場化的。