最近有個讀者給二哥幾張發(fā)票和完稅憑證，是關于個人出租房屋的。

其中一個地區(qū)出租房屋呢，備注欄寫的支付方依法代扣代繳。

同樣還有在另外一個地區(qū)房屋出租的，備注欄并沒有注明依法由支付方代扣代繳，而且完稅憑證也顯示，稅局代開發(fā)票時候核定征收了個稅。

我們看到核定的這個個稅是非常低的，只有千分之五，而如果支付方代扣代繳，那稅率就是10%。

這個個稅差別就確實是有點大了。

難怪很多人都喜歡核定征收。

其實對于房屋租金個稅核定征收，每個地方都有不同的規(guī)定。

廈門：納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。(　《廈門市地方稅務局關于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務局公告2024年第1號)、《國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務總局廈門市稅務局公告2024年第2號)）。

寧夏：根據(jù)《國家稅務總局寧夏回族自治區(qū)稅務局關于自然人申請代開發(fā)票征收個人所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局寧夏回族自治區(qū)稅務局公告2024年第3號）規(guī)定，納稅人取得以下所得申請代開發(fā)票時，受理稅務機關在開票同時即時征收個人所得稅：

沒有核定政策的地方，就像文章開頭一張發(fā)票，備注欄注明有支付方代扣代繳個稅，稅務局代開發(fā)票時候不核定個稅，那自然是沒有核定方便，而且個稅也不少。

這個核定不核定就是各地有所不同，你在那個地方就咨詢當?shù)卣呔托辛恕?/p>

那么個人出租房屋到底要涉及哪些稅？二哥再系統(tǒng)給大家分享一下。

個人出租房屋是一個非常常見的行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經(jīng)營行為。

做為一個公司，我們必不可少的就是辦公場所、當然有些公司還需要一些職工宿舍。

大部分公司不會自己去蓋自己的辦公大樓和職工宿舍，因為固定資產(chǎn)的投資回收期會非常長，那么唯一的方式就是租用。

向個人租房，雖然法定納稅義務都是個人的。但是個人一般沒有主動的意愿出具發(fā)票，申報繳納稅款，都會把稅收問題拋給承租方，那么對于公司來說，了解租賃環(huán)節(jié)涉及的稅收就非常必要的，那個人出租房屋到底涉及哪些稅？每種稅如何計算？

二哥直接以以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。

其他省市大同小異，主要就是個人所得稅和房產(chǎn)稅可能存在差異，實踐中還要結(jié)合當?shù)囟悇諜C關的規(guī)定來計算。

出租房屋，住房和非住房的稅是不同的，非住房稅要重些，這個也好理解，經(jīng)營用的自然比居住的多交稅。

整體情況如圖：

住房

非住房

具體我再一一解析一下涉及的各個稅種

增值稅

不動產(chǎn)租賃服務適用稅率是9%，但是個人出租房屋不同。

按照國家稅務總局公告2024年16號文規(guī)定：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。「國地稅合并后都是稅務機關了」

具體如下圖：

國家稅務總局公告2021年第5號規(guī)定，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

下圖這張發(fā)票，月租金未超過15萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發(fā)票，稅務局代開的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

當然，這種情況下只能代開增值稅普通發(fā)票，如果需要代開增值稅專用發(fā)票，那么這個增值稅是免不了的。

個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，可以代開專票，稅務機關代開增值稅專用發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額。

下面這張代開的增值稅專用發(fā)票就是這種情況。

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從租計征的法定稅率都是12%。

那么個人出租房屋都是有優(yōu)惠的，財稅[2008]24號規(guī)定，個人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優(yōu)惠，就是法定稅率12%。

還可以按財稅〔2024〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當然，實際中，每個地方還有不同，你比如武漢這邊個人出租非住房會根據(jù)租金多少的級別適用不同征收率。

土地使用

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

財稅[2008]24號規(guī)定個人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計算，但是這塊各地也是有差異的。

城建稅、教育費附加、地方教育費附加

城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當然還可以按財稅〔2024〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當然，如果增值稅免征了，城建稅也相應免了。

教育費附加和地方教育費服務也是按照增值稅來算，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。

但是月租金超過10萬才會有，因為有政策10萬以下是免的。

而且如果超過10萬，還可按財稅〔2024〕13號規(guī)定，享受最高50%的減免。

印花稅

在中華人民共和國境內(nèi)書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規(guī)定個人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅在2024年后都有減半征收優(yōu)惠政策，這是財稅2024年13號文對增值稅小規(guī)模納稅人的普惠性優(yōu)惠政策。

個人所得稅

個人所得稅法中財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權(quán)、機器設備車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率。

具體實施中個人出租不動產(chǎn)都是有優(yōu)惠政策的，財稅[2008]24號規(guī)定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

個人所得稅計算這塊不僅可以據(jù)實征收，在實際操作中還有核對應納稅所得額的政策，比如廈門就有規(guī)定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。

文章開頭二哥也說了，核定情況下，個稅差異大。

最后我們以案例形式來看看，二哥如果在廈門，出租個人房屋到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算采用據(jù)實征收方式。

假如二哥出租個人住房取得租金月收入80000，那么實際應該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于15萬，免。

2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產(chǎn)稅

=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個人所得稅，據(jù)實征收

（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=80000-0-1600-0

=78400>4000

所以，個人所得稅

=78400*（1-20%）*10%

=6272

假如二哥出租個人住房取得租金月收入160000，那么實際應該繳納的稅分別是？

1、增值稅=2285.71。

月租金換成不含稅收入大于15萬，減按1.5%征稅。

160000/(1+5%)*1.5%=2285.71。

2、城建稅

=2285.71*7%*50%=80

3、教育費附加

=2285.71*3%*50%=34.29

4、地方教育費附加

=2285.71*2%*50%=22.86

5、房產(chǎn)稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=（160000-2285.71）*4%/2=3154.29

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=160000-2285.71-80-34.29-22.86-3154.29-0

=154422.85>4000

所以，個人所得稅

=154422.85*（1-20%）*10%

=12353.83

你懂了嗎？

來源：二哥稅稅念