就在昨天晚上，武漢出臺了樓市調(diào)控的新政策，市住建委發(fā)布關(guān)于加強限價房項目銷售管理的通知，公開征求意見稿，其中最重要的一點說如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，也就是政府和購房人共同持有產(chǎn)權(quán)。

說白了，這個政策就是為我們之前一直批評的限制新房銷售價格的政策打補丁，之前很多地方為了做出好看的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確保房價不增長，就開始自欺欺人，限制新房銷售價格，結(jié)果造成了限價房比商品房價格低好多，甚至明顯低于周邊二手房的情況，大家原來還只是看漲樓市預(yù)期強烈，而現(xiàn)在干脆變成了赤裸裸的套利機會，可以說這種價格偏低的新房，買到就賺到，隨便一倒手就是20-30%的套利空間，所以造成了各地新房銷售火爆，甚至不得不搖號配售。這種情況其實已經(jīng)被動形成了饑餓營銷的效果。雖然嘴上說房住不炒，但其實炒作的氣氛更濃重了，因為人為制造了明顯的套利空間。所以我們看到，很多腦子活的人，寧可抵押貸款，也要爭著全款去買房。買完就賣，上百萬就到手了。

這么一個明顯的政策漏洞，引發(fā)了樓市躁動，以至于強調(diào)控信號釋放了一年，在二三線城市看漲預(yù)期不減反增。我們也說了，只要是搖號買房的地方，房價肯定是還要漲的。那么這時候真調(diào)控和假調(diào)控就能分辨出來了，武漢率先出臺政策，準(zhǔn)備來封堵這個漏洞。武漢的做法并不打算打開限價空間，也不準(zhǔn)備跟其他地方一樣，搞搖號，這樣更容易激發(fā)看漲預(yù)期，而是干脆把低價房轉(zhuǎn)到保障房里面，大家可以想想，限價房低于周邊新盤15%的，就出現(xiàn)了明顯的套利空間，這樣的房子，目前在武漢新開盤的項目中，差不多得有五分之一。這些房子將直接被保障房中心接走變成共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)就是你和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，你自己住的話，幾乎等同于100%產(chǎn)權(quán)，而一旦你想通過房子獲利，那么第一政府通常都不會同意，第二收益權(quán)也不全歸你。所以這種房子是沒有任何投資價值的。因為收益權(quán)基本被限制。以后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)申請標(biāo)準(zhǔn)的家庭，這一下就把接盤者的人數(shù)限制死了。所以流動性極差?？梢哉f買共有產(chǎn)權(quán)，除非你是為了住，否則一點意義都沒有。

那么這個事就很明顯了，武漢的政策一出，套利空間最大的一部分限價房，已經(jīng)失去了套利機會。而且85%的比例也只是征求意見，原來市場傳言的是90%，這個比例也隨時可以調(diào)整，如果把比例上調(diào)到90%，那么將有更多的限價房轉(zhuǎn)換成共有產(chǎn)權(quán)，再加上你買賣的各種稅費，其實基本上套利的空間已經(jīng)消失了。

武漢將限價房收歸共有產(chǎn)權(quán)房后，會優(yōu)先配售給本區(qū)的家庭，申請條件也是挺苛刻的，家庭無房，還得沒有房屋轉(zhuǎn)出記錄，才能申請，如果單身得30歲以上，如果離婚得3年以后才能申請。

政策發(fā)布后，有人擔(dān)憂，那就是20%的限價房被裝到了共有產(chǎn)權(quán)房這個池子里，就進(jìn)一步降低了商品房的供應(yīng)，那么會不會反過來物以稀為貴，反而推升商品房價格呢？如果商品房的價格被推升，那么限價房的空間就又出來了，等于按照低于85%的政策劃撥到共有產(chǎn)權(quán)房的房子就會更多。那么商品房就會更少，如此進(jìn)入一個惡性循環(huán)。造成商品房一房難求，價格上漲，其實這個假設(shè)是建立在，商品房剛需足夠多的情況下，而剛需的定義其實就是居住屬性，共有產(chǎn)權(quán)房也能夠滿足居住屬性。不買共有產(chǎn)權(quán)，只買商品房的所謂剛需，其實也是目的不純。所以他們的需求可能并沒有那么剛性。那么投資的氛圍越濃，保護剛需的比例越大，這個方向本身并沒什么問題。如果剛需都能保障了，那么就讓他們炒去吧。還是那句話，多貴的茅臺都有，老百姓不眼紅，因為喝自己的二鍋頭也挺好。

從武漢現(xiàn)在樓市的租金回報率不到2%其實已經(jīng)可以看出，房子足夠住了，如果房子不夠住，租金不會這么低。而且之前有過統(tǒng)計，即使是武漢空置率也已經(jīng)高于20%，低租金大量房屋閑置，樓市還如此火爆，用腳趾想也知道，其實就是看漲預(yù)期在推動炒作熱情，很多人買房還是為了投資，甚至改善也是為了投資。因為改善的方式有很多種，比如換租也是改善，但很多人寧可去賣房再買房，交幾十萬的稅費，再貸幾十年的款，也要換一套更大的，說白了還是覺得房價會繼續(xù)漲。所以既然是投資的毛病，就得用投資的方式來整治，首先就要限制杠桿，我們看到武漢住房貸款利率已經(jīng)全面上調(diào)，首套房也已經(jīng)上調(diào)了10-20%，而且很難批下來，其次限制交易，共有產(chǎn)權(quán)房基本就是單向的，只要進(jìn)了這個池子，你就不能再回到商品房的市場上，這就是兩個服務(wù)器了，以后這個池子里只能住而幾乎失去了交易的屬性。第三增加房屋持有成本，防止囤積居奇，這個還要進(jìn)一步等國家的新政策。

在此次樓市大調(diào)控中，武漢的表現(xiàn)一直是全國的風(fēng)向標(biāo)，而武漢的二手房價格相比于去年的高點也已經(jīng)下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調(diào)控力度不放松，相信武漢的樓市會進(jìn)一步降溫，而且降溫可能會比去年更加明顯。但這僅限于武漢，在調(diào)控并不堅決的廣大二三線地區(qū)，甚至出現(xiàn)大量搖號買房的地區(qū)，樓市調(diào)控并不樂觀。