隨著新的契稅法及財政部稅務(wù)總局公告2021年第23號配套文件中：“土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款”與之前“土地出讓價款包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)及其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款”對比影響。

比如甲企業(yè)棚改項(xiàng)目，掛牌時土地出讓金3億，土地面積60000平方米，建筑面積約26平方米，按照政府競拍土地要求需要配制10000平米安置房無償提供原拆遷住戶居住，拆遷企業(yè)按照政府委托評估機(jī)構(gòu)貨幣補(bǔ)償6000萬元，城市基礎(chǔ)配套費(fèi)按照建筑面積120元/平方米，按照政府文件安置房源建筑面積免城市基礎(chǔ)配種費(fèi)，由于前期土地整理、拆遷戶過渡期補(bǔ)助費(fèi)、實(shí)物配套房源及給工業(yè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償，當(dāng)?shù)卣話炫评U納土地出讓金總金額80%（即2.4億萬元）返還給房地產(chǎn)企業(yè)用于以上支出。

稅務(wù)分析及風(fēng)險：

按照正常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地出讓計稅依據(jù)30000萬元*4%=1200萬

城市基礎(chǔ)配套費(fèi)260000*120*4%=124.8萬元

土地出讓金金額及城市基礎(chǔ)配套費(fèi)一般在企業(yè)與政府簽訂土地出讓金合同中體現(xiàn)。但是拆遷補(bǔ)償及實(shí)物配建房未能體現(xiàn)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員未繳納相關(guān)企業(yè)，最終導(dǎo)致增值稅、企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險。

根據(jù)契稅相關(guān)稅收法律對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，需計征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅，有些財務(wù)人員補(bǔ)償給工業(yè)企業(yè)貨幣補(bǔ)償繳納契稅6000*4%=240萬元，然后把土地出讓金返還想對應(yīng)契稅扣除，房產(chǎn)企業(yè)繳納契稅依據(jù)（30000+260000*120/10000+6000-24000）=604.8萬元；造成后期企業(yè)在企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險。

針對實(shí)物配套安置房契稅計稅依據(jù)有4中不同聲音，

1、一類財務(wù)人員認(rèn)為應(yīng)該按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本作為繳納契稅依據(jù)；

2、一類財務(wù)人員認(rèn)為應(yīng)該按照與拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議時候市場價格作為繳納契稅依據(jù)；

3、一類財務(wù)人員認(rèn)為應(yīng)按照以前營業(yè)稅時候，成本加適當(dāng)核定利潤作為繳納契稅計算依據(jù)；

4、一類人員認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格變化比較大，一般簽訂拆遷合同時到交房需要3年甚至很多年，需要按照房地產(chǎn)企業(yè)交房時市場價格作為契稅計算依據(jù)。

筆者查詢大量相關(guān)契稅相關(guān)稅務(wù)法律及相關(guān)省稅務(wù)局及財政發(fā)部的文件對沒有給出具體可操作的解決方案，建議可以給項(xiàng)目主管稅務(wù)局溝通；但筆者建議根據(jù)所在項(xiàng)目土地增值稅情況，選擇最有利方式，繳納契稅計稅依據(jù)價格，可以計入土地增值稅成本中土地征收費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中，計算繳納土地增值稅至少可以多加計扣除20%成本和增加土地增值稅成本扣除，從而降低土地增值稅額，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化（可以參考以后土地增值稅籌劃案例分析）。

上述契稅交納計算依據(jù)，土地出讓30000萬元、配套費(fèi)260000*120/10000=3120萬元，

貨幣補(bǔ)償金額6000萬元，假設(shè)10000平方配套房在交付房時價格8000元/平米米即8000萬元。最終繳納契稅計算依據(jù)（30000+3120+6000+8000=47120）；按照該項(xiàng)目所在省份房地產(chǎn)企業(yè)出讓出讓金繳納契稅稅率4%，即47120*4%=1884.8萬元。