前兩天有小伙伴說個人出租自己的房屋，相關稅費的問題。

其實個人出租房屋，如果是核定征收的話稅負基本就不高了，如果是非核定，稅負重也主要體現在個人所得稅上，當然出租的是住房和非住房也有差異。

但是公司如果出租自己的房屋，那負擔就相對重一些了。畢竟很多個人出租能享受的優(yōu)惠公司是享受不到的。比如租金月度不超過15萬免稅，比如房產稅的優(yōu)惠等。

公司出租自己的房屋，主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅。

01

增值稅

財稅 【2024】36號文《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件1中關于銷售服務、無形資產、不動產注釋對租賃服務稅目是這樣規(guī)定的：

關于增值稅適用稅率和征收率的問題，結合國家稅務總局公告【2024】16號《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》和最新稅率規(guī)定，二哥以圖表方式列示，看起來更直觀。

一般納稅人

正常情況下，一般納稅人采用一般計稅辦法，適用稅率是9%。

如果是采取簡易計稅就適用5%的征收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2024年4月30日之前取得的不動產，而且需要去主管稅務機關備案后方可。

小規(guī)模納稅人：

所以，我們可以看到，如果是公司，那么其增值稅要么就是9%，要么就是簡易計稅5%，不會分是否是住房。

如果是小規(guī)模納稅人，還是有享受減免增值稅的政策，那就是月度銷售不超過15萬，季度不超過45萬免稅，一般納稅人則沒有此政策。

當然，2021年10月1日開始有個關于租房租賃的新政策開始執(zhí)行。

這個政策主要就是支持住房租賃企業(yè)的。

什么是租房租賃企業(yè)，文件也有明確表述：住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經營業(yè)務的企業(yè)。

所以這個政策和大部分企業(yè)沒有關系，那到底如何支持住房租賃企業(yè)呢？

如圖：

這個政策有其特殊性，首先你要是企業(yè)，一般企業(yè)不行，還要是住房租賃企業(yè)，其次你要出租的是住房或者保障性租賃住房給個人才能享受1.5%，以前這種情況企業(yè)都是5%或者9%。

02

城建稅、教育費附加、地方教育費附加

這幾個稅和政府性基金都是以繳納的增值稅為基礎算的，具體來說，如下圖。

這里大家要注意一個政策，財稅〔2024〕12號將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人。【包括增值稅一般納稅人，不做區(qū)分】

03

房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

所以房產有從價計征和從租計征兩種方式。

出租房屋采取從租計征，法定稅率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的稅率繳納房產稅。

當然，財稅2024 13號文有規(guī)定，小規(guī)模納稅人減半征收。

10月1日開始有個關于租房租賃的新政策開始執(zhí)行。

這個政策主要就是支持住房租賃企業(yè)的。

04

土地使用稅

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。

所以，這個就看當地地稅機關給你定的每平方米的稅額，按照土地面積*標準計算繳納即可。

當然，財稅2024 13號文有規(guī)定，小規(guī)模納稅人減半征收。

05

印花稅

印花稅，直接按照合同收入計算申報繳納即可，稅目是財產保險合同稅目。

當然，財稅2024 13號文有規(guī)定，小規(guī)模納稅人減半征收。

06

企業(yè)所得稅

公司還涉及企業(yè)所得稅稅率25%，當然小型微利企業(yè)有稅收優(yōu)惠。

所以，整體來看，一般納稅人的公司出租房屋的稅負是相當高的。