房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式

（一）、從價(jià)計(jì)征

1、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1‐扣除比例）

扣除比例：10%~30%。

2、計(jì)稅依據(jù)的確定

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值

（4）更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（6）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

例：2024年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，新建廠(chǎng)房建筑面積6萬(wàn)平方米，工程成本2000萬(wàn)元，2013年底竣工驗(yàn)收，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是（?。┤f(wàn)元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

『正確答案』D

『答案解析』房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000（萬(wàn)元）

3、從價(jià)計(jì)征的稅率：1.2%

4、應(yīng)納稅額的計(jì)算

從價(jià)計(jì)征方式下應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1‐扣除比例）× 1.2%

例：某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)用房原值為5000萬(wàn)元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

『答案解析』

應(yīng)納稅額＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（萬(wàn)元）

例：（單選題）某企業(yè)擁有一棟原值為2000萬(wàn)元的房產(chǎn)，2013年2月10日將其中的40%出售，月底辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計(jì)稅余值的扣除比例為20%，2013年該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅（?。┤f(wàn)元。

A.11.52

B.12.16

C.12.60

D.12.80

『正確答案』D

『答案解析』應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（萬(wàn)元）

（二）、從租計(jì)征

1、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)租金

2、從租計(jì)征的稅率：12%。

對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3、應(yīng)納稅額的計(jì)算

從租計(jì)征方式下應(yīng)納稅額＝租金收入×12%（或4%）

例：某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

『答案解析』

應(yīng)納稅額＝30000×12% ＝3600（元）

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