個人出租房屋，要按財產(chǎn)租賃所得計算繳納個人所得稅。

而財產(chǎn)租賃所得如何計算呢？要由不含稅的租金扣除出租房屋過程中的相關(guān)稅費和修繕費用。

由于個人出租住房和非住房，涉及的稅率不同，所以我們分別討論。

一、個人出租住房

假設(shè)小王將自有住房出租，月租金收入10000元，一次性預(yù)收全年房租120000元。發(fā)生修繕費用1200元，他都需要交哪些稅呢？

（一） 增值稅

依據(jù)財稅2024年36號文，個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。對于其他個人，采取一次性預(yù)收租金出租不動產(chǎn)的租金收入，可以在對應(yīng)的租賃期內(nèi)分攤，計算繳納增值稅額，即小王可以每月按10000元計算增值稅，而不用在收到120000元時一次性繳納全年增值稅。小王出租自有住房，每月應(yīng)交增值稅=月租金收入/（1+5%）*1.5%=10000/（1+5%）*1.5%=142.86（元）

依據(jù)總局公告2024年第4號，自2024年1月1日至2021年12月31日對小規(guī)模納稅人月銷售額在10萬元以下的，可以免征增值稅。假設(shè)小王當月沒有其他增值稅應(yīng)稅收入，由于該筆房租收入低于10萬元，所以可以免增值稅。

（二）附加稅

附加稅包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加。教育費附加和地方教育費附加分別為應(yīng)交增值稅的3%、2%。城市附護建設(shè)稅要依出租的住房所屬區(qū)域稅率不同，所在地為市區(qū)則為應(yīng)交增值稅的7%，所在地為縣城鎮(zhèn)，則為應(yīng)交增值稅的5%，不在市區(qū)縣城鎮(zhèn)的，為1%。

免征增值稅的，則同時免交這三個附加稅。

另外，依據(jù)財稅2024年13號文，附加稅自2024年1月1日起減半征收。

本例中，由于小王免交增值稅，所以附加稅也免交喲。

我們來假設(shè)小王要交增值稅142.86元，他的住房在市區(qū)內(nèi)。他需要交的附加稅=142.86（7%+3%+2%）=17.14元。享受減半政策后，需要交8.57元附加稅。

當然，本例中不需要交喲，因為免征增值稅哈。

（三） 房產(chǎn)稅

依據(jù)財稅2008年24號文，個人出租住房，房產(chǎn)稅為不含增值稅的租金收入的4%。那不含增值稅的租金收入怎么計算呢？用收到的租金收入扣除實際繳納的增值稅即可。

另外，依據(jù)財稅2024年13號文，附加稅自2024年1月1日起減半征收。

小王2024年全年應(yīng)交的房產(chǎn)稅=（租金120000元-實際繳納的增值稅0）*4%/2=2400元

（四） 城鎮(zhèn)土地使用稅

依據(jù)財稅2008年24號文，個人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（五） 印花稅

依據(jù)財稅2008年24號文，個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

（六） 個人所得稅

小王繳完以上的稅費后，需要就其出租的住房計算繳納個人所得稅。依據(jù)財稅2008年24號文，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。關(guān)鍵是這個所得怎么計算呢？這大體思路就是用不含增值稅的月租金收入扣除實際繳納的相關(guān)稅費（含上面所述的附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅，不含增值稅），再扣除修繕費用（每月以800元為限）后的余額視為租賃所得，。

1、如果該所得低于4000元，則減除費用800元。出租住房應(yīng)交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用-800元）*10%

2、如果該所得高于4000元，則減除20%的費用，出租住房應(yīng)交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用）*（1-20%）*10%

本例中，小王出租住房只繳納了房產(chǎn)稅2400元，即相關(guān)稅費為2400元，則其租賃所得應(yīng)繳納個人所得稅=（租金10000-增值稅0-相關(guān)稅費2400-修繕費用800）*（1-20）*10%=544元

二、個人出租非住房

假設(shè)小王將自有商鋪出租，月租金收入10000元，一次性收取全年租金共120000元。發(fā)生修繕費用1200元，他都需要交哪些稅呢？

（一）增值稅

依據(jù)財稅2024年36號文，個人出租非住房，稅率為5%。納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。小王出租自有商鋪，收到120000元房租時，應(yīng)交增值稅=租金收入/（1+5%）*5%=120000/（1+5%）*5%=5714.29（元）。但對于其他個人，采取一次性預(yù)收租金出租不動產(chǎn)的租金收入，可以在對應(yīng)的租賃期內(nèi)分攤，計算繳納增值稅額。所以，增值稅可以選擇每月分別申報繳納。同時，依據(jù)總局公告2024年第4號，對小規(guī)模納稅人月銷售額在10萬元以下的，可以免征增值稅。假設(shè)小王當月沒有其他增值稅應(yīng)稅收入，由于該筆房租收入低于10萬元，所以可以免增值稅。

在增值稅上，非住房和住房的規(guī)定除了稅率不同以外，在繳納時間與10萬元以下月銷售額免征方面都是一致的喲。

我們假設(shè)小王每月需要交增值稅，用以舉例計算下文的附加稅和個人所得稅。

（二） 附加稅

附加稅的征收原理同個人出租住房。

小王出租的商鋪在市中心，應(yīng)交的附加稅=實際繳納的增值稅*（7%+3%+2%）=5714.29*12%=685.71元。

依據(jù)財稅2024年13號文，自2024年1月1日超，小規(guī)模納稅人可以減半征收，小王實際需要繳附加稅為342.85元。

（三） 房產(chǎn)稅

個人出租非住房，全年房產(chǎn)稅為不含增值稅的租金收入的12%。依據(jù)財稅2024年13號，自2024年1月1日起，可以減半征收。

小王出租商鋪應(yīng)交房產(chǎn)稅=（租金120000-增值稅5714.29）*12%=13714.29元，由于可以減半征收，實際需繳納房產(chǎn)稅6857.14元。

（四） 城鎮(zhèn)土地使用稅

月城鎮(zhèn)土地使用稅=每平房米土地年稅額/12*占地面積。

依據(jù)財稅2024年13號，自2024年1月1日起，可以減半征收。

假設(shè)小王的商鋪所在地每平方米年土地使用稅稅額為4元，共200平米

則小王月需要交土地使用稅4/12*200=66.67元

（五） 印花稅

個人出租商鋪，按財產(chǎn)租賃合同交印花稅，稅率千分之一。自2024年1月1日起，可以減半征收。出租商鋪需要交印花稅120000*0.001=120元，實際需要繳納印花稅60元。

（六） 個人所得稅

原理同個人出租住房，但稅率不同。個人出租非住房，按財產(chǎn)租賃所得稅率為20%。（正常稅率都是20%喲，10%是稅局給個人出租住房的優(yōu)惠哈）

1、如果租賃所得低于4000元，則減除費用800元。出租非住房應(yīng)交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用-800元）*20%

2、 如果該所得高于4000元，則減除20%的費用，出租非住房應(yīng)交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用）*（1-20%）*20%

本例中，小王出租商鋪的每月相關(guān)稅費為附加稅342.85/12+房產(chǎn)稅6857.14/12+城鎮(zhèn)土地使用稅66.67+印花稅60/12=671.67元

則其第一個月租賃所得應(yīng)繳納個人所得稅=（租金10000-增值稅5714.29/12-相關(guān)稅費671.67-修繕費用800）*（1-20%）*20%=1288.34元

下個月沒扣完的修繕費用可以再扣哈，即下個月扣400元的修繕費用。