現(xiàn)在手里有點(diǎn)錢的人都愿意投資買房，然后轉(zhuǎn)手賣掉，來(lái)賺取中間差價(jià)。對(duì)于買了還沒(méi)有兩年的房子，轉(zhuǎn)賣出去是需要繳納房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的。想必很多人想知道，2024年房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是怎么算的？

網(wǎng)友咨詢：

1 房地產(chǎn)企業(yè)，銷售前與銷售后交哪些稅？

2 每月交哪些稅，每季度交哪些稅？

武漢市英格律師事務(wù)所曹露律師解答：

營(yíng)業(yè)稅通常是流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)稅種，它的課稅范圍和納稅依據(jù)一般是商品生產(chǎn)、商品流通、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù)等等的營(yíng)業(yè)額，在特殊情況下也有發(fā)生不計(jì)價(jià)值而按商品流通數(shù)量或者服務(wù)次數(shù)等計(jì)稅的。營(yíng)業(yè)稅的涉及范圍比較廣泛，因此稅源充足；且以營(yíng)業(yè)額作為課稅對(duì)象。

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，就是指針對(duì)企業(yè)出售和個(gè)人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)房屋的一類稅收。對(duì)購(gòu)買了住房但是不足５年就轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)５年就轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

曹露律師解析：

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》第十二條的規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間基本確定原則為：收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！稜I(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》又對(duì)“收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)”和“取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”作出了具體解釋：

收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。

取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

確定先后按照孰先原則，即“收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)”和“取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)”的時(shí)間，那個(gè)在先以那個(gè)時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

同時(shí)，實(shí)施細(xì)則對(duì)采取預(yù)收款方式交易的四種應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間作出了例外規(guī)定，以“收到預(yù)收款的當(dāng)天”為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。四種應(yīng)稅行為分別是：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑業(yè)和租賃業(yè)勞務(wù)。