營改增后各行各業(yè)的稅率大概情況網(wǎng)上說了很多，但不夠細(xì)致，我們最關(guān)心的物業(yè)行業(yè)的更是還沒有。所以，我們對物業(yè)行業(yè)的稅率進(jìn)行了整理，希望能對大家有所幫助。下面我們以一般納稅人舉例，最后簡單說一下小規(guī)模納稅人的區(qū)別，供大家參考。

特別說明：

1、門禁卡銷售/安全管理費(fèi)，屬于物業(yè)安全服務(wù)從屬業(yè)務(wù)，應(yīng)為混合銷售，適用主營業(yè)務(wù)的6%稅率。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)亦屬于裝修管理從屬業(yè)務(wù)，屬于混合銷售，適用6%稅率。

2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務(wù)，不屬于混合銷售，屬于有形動產(chǎn)租賃，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。

3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)，屬于提供修理修配修配勞務(wù)，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。

4、關(guān)于水電代收，我們認(rèn)為不應(yīng)交增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2024〕36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括以下項(xiàng)目：（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

物業(yè)公司代收水電費(fèi)可以滿足上述條件：

· （1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費(fèi)，法規(guī)明確規(guī)定不得加價(jià)，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。

· （2）物業(yè)不向小業(yè)主開發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請委托方（即水電公司）開具發(fā)票（當(dāng)然，委托方肯定不會開）。這條滿足上述“以委托方名義開具發(fā)票”，只是委托方不愿意開發(fā)票而已。

· （3）所收的款項(xiàng)都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項(xiàng)”。

§ 但是記得：想不交稅的前提是不加價(jià)不開發(fā)票以及處處體現(xiàn)是委托代收。

5、代收城市生活垃圾處置費(fèi)，與代收水電費(fèi)同理。

6、上述“11%或5%”，如果小區(qū)在2024年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇11%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照11%。但對于全體業(yè)主共有的，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，在稅務(wù)局申請簡易征收較困難甚至無法申請到，還需要等待政策明朗。

7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務(wù)，建議將合同修訂為“廣告代理服務(wù)”，這樣可以適用現(xiàn)代服務(wù)中的廣告服務(wù)，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。

小規(guī)模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地?cái)[展和業(yè)主、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，一律按照5%征收率，無論什么時候取得不動產(chǎn)。