中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專(zhuān)家

<原創(chuàng)> 作者：胡嵐

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表填報(bào)一直是每一個(gè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的困擾，特別是對(duì)于剛?cè)肼毞康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，經(jīng)常在季度填報(bào)時(shí)會(huì)不知所措。本文通過(guò)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅填表說(shuō)明的整理，并結(jié)合房地產(chǎn)公司實(shí)務(wù)讓你快速掌握房地產(chǎn)企業(yè)的季度所得稅申報(bào)表的填報(bào)技巧。

一、政策規(guī)定

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》填報(bào)說(shuō)明要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。

二、未完工年度季度申報(bào)表填報(bào)

（一）財(cái)務(wù)資料

甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目于2024年10月份預(yù)售，4季度取得房屋預(yù)售收入21,800萬(wàn)元，當(dāng)期預(yù)繳城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加及土地增值稅等共計(jì)294 元。

1、賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 21,800萬(wàn)元

待：預(yù)收賬款---房款 21,800萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 200萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 42萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加 18萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 12萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交水利基金 12萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交印花稅 10萬(wàn)元

貸：銀行存款 294萬(wàn)元

2、2024年4季度末利潤(rùn)表數(shù)據(jù)如下：

3、本企業(yè)該項(xiàng)目適用的預(yù)計(jì)毛利率是15%，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%。土地增值稅預(yù)繳率為1%、水利基金稅率為0.06%、印花稅的稅率為0.05%、增值稅預(yù)繳率為3%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加征收率為3%、地方教育費(fèi)附加征收率為2%。

（二）計(jì)算特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額

1、預(yù)計(jì)毛利額=21,800/（1+9%）*15%=3000萬(wàn)元

2、特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額

=預(yù)計(jì)毛利額—預(yù)繳的各種稅金（不包含預(yù)繳的增值稅）

=3,000-294=2,706萬(wàn)元

（三）未完工階段季度納稅申報(bào)表填報(bào)

2024年4季度企業(yè)所得稅預(yù)繳表

（四）