2024年2月，某市甲房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，建設(shè)一項(xiàng)目為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，單套面積在100平米一下，項(xiàng)目建成后可供銷售住宅面積為8萬㎡，基本建設(shè)完成后投入的土地成本為5000萬，開發(fā)成本6500萬，利息支出600萬（取得金融機(jī)構(gòu)證明），開發(fā)成本850萬（不含利息），開發(fā)階段取得稅率為10%的增值稅專用發(fā)票為2200萬，取得稅率為6%的增值稅專用發(fā)票為1272萬。

情況一:甲房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)過上述基本建設(shè)完成后的房屋直接出售單位含稅售價(jià)2750元＼㎡。

不含稅銷售收入=2750*8/1.1=20000萬

繳納增值稅=2000-200-72=1728萬

城建附加=1728*（7%+5%）=207.36萬

印花稅=10萬

增值額=20000-5000-6500-600-575-2300-207.36-10=4807.64萬

增值率=4807.64/15192.36=30.16%

繳納的土地增值稅=4807.64*30%=1442.292萬

公司營業(yè)利潤=20000-5000-6500-600-850-207.36-10-1442.292=5390.348萬元（營業(yè)利潤視為應(yīng)納稅額）

繳納企業(yè)所得稅=5390.348*25%=1347.587萬

凈利潤=5390.348-1347.587=4042.761萬

納稅總額為=4735.239萬

情況二:甲公司可以在此基礎(chǔ)上，再將該項(xiàng)目加以完善，建設(shè)些公共配套設(shè)施如健身房，活動場所，游樂園等增加房屋的質(zhì)量，建成后完成后無償移交給全體業(yè)主，這樣的話就增加相應(yīng)成本3000萬元，開發(fā)成本就為9500萬元，單位含稅售價(jià)提高為3113元/㎡（取得的進(jìn)項(xiàng)稅額暫不考慮）

不含稅銷售收入=3113*8/1.1=22640萬

繳納增值稅=2640-272萬=1992萬

繳納城建附加=1992*（7%+5%）=239.04萬

印花稅=11.32萬

增值額=22640-5000-9500-600-725-2900-239.04-11.32=3664.64萬

增值率=3664.64/18975.36=19.31%

此時(shí)小于20%同時(shí)符合上回所說的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的免征土地增值稅的規(guī)定。

所以此時(shí)繳納的土地增值稅=0

公司經(jīng)營利潤=22640-5000-9500-600-850-239.04-11.32=6439.64萬（營業(yè)利潤視為應(yīng)納稅額）

繳納企業(yè)所得稅=6439.64*25%=1609.91萬

凈利潤=6439.64-1609.91=4829.73萬

納稅總額=3852.27萬

相較于第一種情況第二種情況:

凈利潤上升=4829.73-4042.761=786.969萬

納稅總額下降=4735.239-3852.27=882.969萬

（這類籌劃，就是在扣除項(xiàng)目中來進(jìn)行相關(guān)調(diào)整措施，提升開發(fā)成本，使房屋的價(jià)值更高，同時(shí)增加的相關(guān)成本也能計(jì)算扣除，由于在公共配套設(shè)施建設(shè)階段沒有考慮相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，但是其銷項(xiàng)稅額是考慮了的，所以如果再將該階段取得的進(jìn)項(xiàng)稅額考慮進(jìn)來的話納稅總額還應(yīng)該更少）

總結(jié):對于相同的稅收優(yōu)惠政策也可以從不同的方向進(jìn)行納稅籌劃，關(guān)鍵在于方案的選擇，同時(shí)考慮市場行情，那種方案更與當(dāng)前市場吻合，是著眼于項(xiàng)目的建設(shè)銷售于一體的全流程籌劃方案，只有將各種因素都考慮恰當(dāng)?shù)轿?，這樣的方案才是可實(shí)施且可行的。