第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅季度預繳案例

萬順房地產(chǎn)公司開發(fā)公司有一期、二期、三期項目。 （1）一期項目已經(jīng)于2024年第3季度完工，完工后當期銷售收 入3000萬元（不含稅），符合會計確認銷售收入條件，會計上已確 認為銷售收入。當期結轉(zhuǎn)以前期間預售、當期符合會計確認收入條 件的銷售收入12000萬元（不含稅）。（2） 二期項目于2024年8月31日完工，完工后銷售房款660萬 元，房款已收但尚不符合收入確認條件，會計上尚未將其確認為收 入。（3）三期項目于2024年7月1日符合預售條件開始預售，當期 收到預售房款1100萬元。

2024年3季度該公司利潤表中營業(yè)收入15000萬元， 營業(yè)成本 6800萬元，稅金及附加580萬元，投資收益15萬元（國債利息收 入），期間費用500萬元，利潤總額7135萬元。 2024年1-2季度該公司營業(yè)收入和營業(yè)成本均為0，期間費用 1780萬元。 可彌補虧損情況：2024年度未彌補虧損2600萬元，2024年度 未彌補虧損1200萬元，除此之外，沒有其他未彌補虧損。當?shù)囟悇諜C關核定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率15%，城 建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，地方教育費附加征收率 為2%，土地增值稅預征率為3%。

第二節(jié) 企業(yè)所得稅預繳納稅申報表填報說明

1.A200000-1（國稅局公告2024 3號）

1.A200000-2

（1）第1行“營業(yè)收入”：填報納稅人截至本稅款所屬期末， 按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入。 如：以前年度已經(jīng)開始經(jīng)營且按季度預繳納稅申報的納稅人， 第二季度預繳納稅申報時本行填報本年1月1日至6月30日期間的累 計營業(yè)收入。 第2行“營業(yè)成本”、第3行“利潤總額”亦同。

（2）第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開 發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納 稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入， 按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品完工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利 率計算的預計毛利額在匯算清繳時調(diào)整，月（季）度預繳納稅申報 時不調(diào)整。本行填報金額不得小于本年上期申報金額。

（3）第8行“彌補以前年度虧損”：填報納稅人截至稅款所屬 期末，按照稅收規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前彌補的以前年度尚未彌補虧 損的本年累計金額。根據(jù)《財政部 稅務總局關于延長高新技術企業(yè) 和科技型中小企業(yè)虧損結轉(zhuǎn)年限的通知》（財稅〔2024〕76號）的 規(guī)定，自2024年1月1日起，當年具備高新技術企業(yè)或科技型中小企 業(yè)資格的企業(yè)，其具備資格年度之前的5個年度發(fā)生的尚未彌補完的 虧損，準予結轉(zhuǎn)以后年度彌補，最長結轉(zhuǎn)年限由5年延長至10年。 當本表第3+4-5-6-7行≤0時，本行＝0。

（4）第14行“特定業(yè)務預繳（征）所得稅額”：填報建筑企業(yè) 總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，按照稅收規(guī)定已經(jīng)向項目 所在地主管稅務機關預繳企業(yè)所得稅的本年累計金額。 本行本期填報金額不得小于本年上期申報的金額。

（5）按季度填報信息-小型微利企業(yè) 本納稅年度截至本期末的從業(yè)人數(shù)季度平均值不超過300人、資 產(chǎn)總額季度平均值不超過5000萬元、本表“國家限制或禁止行業(yè)” 選擇“否”且本期本表第9行“實際利潤額 \ 按照上一納稅年度應納 稅所得額平均額確定的應納稅所得額”不超過300萬元的納稅人，選 擇“是”；否則選擇“否”。

計算方法如下： 季度平均值＝（季初值+季末值）÷2 截至本期末季度平均值＝截至本期末各季度平均值之和÷相應季度數(shù) 年度中間開業(yè)或者終止經(jīng)營活動的，以其實際經(jīng)營期計算上述指標。 從業(yè)人數(shù)是指與企業(yè)建立勞動關系的職工人數(shù)和企業(yè)接受的勞務派 遣用工人數(shù)之和。匯總納稅企業(yè)總機構填報包括分支機構在內(nèi)的所有從 業(yè)人數(shù)。

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅季度預繳案例解析

1. 一期項目完工后當期銷售收入3000萬元（不含稅），符合會 計確認銷售收入條件，會計上已確認為銷售收入。 【解析】 完工后銷售開發(fā)產(chǎn)品，會計上已確認銷售收入及對應成本，實 際毛利額已包含在利潤總額中。

2. 一期項目完工后當期結轉(zhuǎn)以前期間預售、當期符合會計確認 收入條件的銷售收入12000萬元。 【解析】 完工后結轉(zhuǎn)以前預售收入，同時結轉(zhuǎn)相應成本，實際毛利額包 含在利潤總額中。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，其未完工預售環(huán)節(jié)按照稅收規(guī)定的預計 計稅毛利率計算的預計毛利額在匯算清繳時調(diào)整，月（季）度預繳 納稅申報時不調(diào)整，匯算清繳時才可以進行納稅調(diào)整。

3. 二期項目于2024年8月31日完工，完工后銷售房款660萬元， 房款已收但尚不符合收入確認條件，會計上尚未將其確認為收入。 【解析】 已達到稅法規(guī)定的完工條件，會計上尚未結轉(zhuǎn)收入企業(yè)開發(fā)產(chǎn) 品完工后，實際毛利額未包含在利潤總額中。 對于此種情況，企業(yè)所得稅季度預繳時仍按預計毛利額計算。 6600000/（1+10%）*15%=900000

4. 三期項目于2024年第3季度符合預售條件開始預售，當期收 到預售房款1100萬元。 【解析】 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率 分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。對于此 種情況，企業(yè)所得稅季度預繳時仍按預計毛利額計算。 11000000/（1+10%）*15%=1500000

5. 投資收益15萬元，為國債利息收入。 【解析】 國債利息收入免征企業(yè)所得稅。

6. 2024年度未彌補虧損2600萬元，2024年度未彌補虧損1200 萬元，除此之外，沒有其他未彌補虧損。

國稅局公告2024 57號 匯總納稅企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清 算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法： 統(tǒng)一計算，是指總機構統(tǒng)一計算包括匯總納稅企業(yè)所屬各個不 具有法人資格分支機構在內(nèi)的全部應納稅所得額、應納稅額。 分級管理，是指總機構、分支機構所在地的主管稅務機關都有 對當?shù)貦C構進行企業(yè)所得稅管理的責任，總機構和分支機構應分別 接受機構所在地主管稅務機關的管理。

就地預繳，是指總機構、分支機構應按本辦法的規(guī)定，分月或 分季分別向所在地主管稅務機關申報預繳企業(yè)所得稅。 匯總清算，是指在年度終了后，總機構統(tǒng)一計算匯總納稅企業(yè) 的年度應納稅所得額、應納所得稅額，抵減總機構、分支機構當年 已就地分期預繳的企業(yè)所得稅款后，多退少補。 財政調(diào)庫，是指財政部定期將繳入中央國庫的匯總納稅企業(yè)所 得稅待分配收入，按照核定的系數(shù)調(diào)整至地方國庫。

匯總納稅企業(yè)按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定匯總計算的企業(yè)所得 稅，包括預繳稅款和匯算清繳應繳應退稅款，50%在各分支機構間 分攤，各分支機構根據(jù)分攤稅款就地辦理繳庫或退庫；50%由總機 構分攤繳納，其中25%就地辦理繳庫或退庫，25%就地全額繳入中 央國庫或退庫。 所有分支機構分攤稅款總額=匯總納稅企業(yè)當期應納所得稅額 ×50％

某分支機構分攤稅款=所有分支機構分攤稅款總額×該分支機構 分攤比例 總機構應按照上年度分支機構的營業(yè)收入、職工薪酬和資產(chǎn)總 額三個因素計算各分支機構分攤所得稅款的比例； 某分支機構分攤比例=（該分支機構營業(yè)收入／各分支機構營業(yè) 收入之和）×0.35+（該分支機構職工薪酬／各分支機構職工薪酬之 和）×0.35+（該分支機構資產(chǎn)總額／各分支機構資產(chǎn)總額之和） ×0.30