“滿(mǎn)五唯一”，“滿(mǎn)五不唯一”，“滿(mǎn)二唯一”，在二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到以上房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞，大家都知道上面所說(shuō)的各個(gè)名詞分別是什么意思嗎？其實(shí)，“滿(mǎn)五唯一”分別代表的是兩個(gè)條件，即“滿(mǎn)五”和“唯一”，如果兩個(gè)條件都滿(mǎn)足的話，對(duì)于買(mǎi)房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)，是可以節(jié)省一大筆錢(qián)的，也就是我們平常所說(shuō)的合理避稅啦。那么，除了“滿(mǎn)五唯一”，還有其他方式嗎？下面，我們一起來(lái)看看：

二手房交易過(guò)程中，涉及的稅費(fèi)主要有個(gè)稅（個(gè)人所得稅）、契稅、增值稅及附加、土地出讓金等。以上稅費(fèi)法律規(guī)定由買(mǎi)賣(mài)雙方分別承擔(dān)，由稅務(wù)部門(mén)向買(mǎi)賣(mài)雙方征收，但武漢樓市比較特殊，一般都由買(mǎi)方支付。所以為了維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合理權(quán)益，在買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中需協(xié)商清楚，各取所需，白紙黑字將各項(xiàng)稅費(fèi)的具體交付規(guī)則在合同中落實(shí)好。

1、 個(gè)稅（個(gè)人所得稅）要怎么交？

個(gè)稅，這里指的是房產(chǎn)個(gè)稅，指在房產(chǎn)交易過(guò)程中由稅務(wù)部門(mén)向賣(mài)方征收的個(gè)人所得稅。個(gè)稅的征收稅率按照房產(chǎn)交易全額計(jì)征1%或者按照房屋原值與房屋現(xiàn)值差額的20%計(jì)征。

如果房子滿(mǎn)足“滿(mǎn)五唯一”這兩個(gè)條件的話，則免征個(gè)稅：

“滿(mǎn)五”是指交易的房子房產(chǎn)證從出證之日算起，時(shí)間等于大于5年；

“唯一”是指交易的房產(chǎn)是業(yè)主在該省內(nèi)的家庭唯一住房；比如該套房產(chǎn)是業(yè)主的家庭在武漢登記備案及網(wǎng)簽的唯一一套房子。

其中，“滿(mǎn)五”這個(gè)如果房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)的話，也可按照繳納契稅發(fā)票上的日期來(lái)算。所以，在房產(chǎn)交易時(shí)，可以看看出證日期和契稅發(fā)票日期，哪個(gè)早就用哪個(gè)。

2、 增值稅及附加

在2024年4月21日，武漢市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中提到：將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這意味著武漢以上9區(qū)“滿(mǎn)二”免征增值稅的局面已成為了過(guò)去。

增值稅是向賣(mài)方征收的稅費(fèi)，增值稅及附加的計(jì)征稅率為5.3%。由于各個(gè)地域的樓市政策不同，增值稅征收的適用范圍也不同。有些地區(qū)增值稅只針對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)屬性建筑征收。而武漢，適用于個(gè)人銷(xiāo)售住房。

3、 契稅的計(jì)算方式

契稅一般的計(jì)算方式為：

1、 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90㎡及以下且屬于家庭唯一住房的普通住宅，契稅征收稅率為1%；

2、 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90㎡以上且屬于家庭唯一住房的普通住宅，減按1.5%的征稅稅率。

但這里有個(gè)前提條件，即需確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是首套房還是二套房，首套房是按照以上稅率計(jì)算，如果是二套房，面積為90㎡及以下的稅率為3%。

所以如果購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為首套房，面積為90㎡，價(jià)格為300萬(wàn)，則需繳納的契稅費(fèi)用為3萬(wàn)；

如果是二套房，相同的條件下，需繳納的契稅費(fèi)用為9萬(wàn)。

4、 土地出讓金的征收方式

土地出讓金是獲取土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，由賣(mài)方支出。如果賣(mài)方在取得房屋使用權(quán)時(shí)已經(jīng)繳納，則免征；如果沒(méi)有繳納，房屋“滿(mǎn)五”的，稅率按照1.6%來(lái)征收；未“滿(mǎn)五”的，按照網(wǎng)簽價(jià)÷1.05×1.6%的費(fèi)用總額來(lái)征收。

土地出讓金一般適用于房改房、拆遷房。

買(mǎi)賣(mài)二手房交易過(guò)程中，除了以上主要的稅費(fèi)之外，還有印花稅、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等等。由于區(qū)域不同、政策的調(diào)整等，各個(gè)地方的政策會(huì)有所差別，所以具體的稅種適用范圍及稅率，以各地政府發(fā)布的信息為準(zhǔn)，具體可咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人員或相關(guān)的機(jī)關(guān)單位。