開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工交付時(shí)，企業(yè)需要按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，但此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不能取得全部成本發(fā)票入賬。一方面是因?yàn)檗k理工程結(jié)算需要一定的時(shí)間周期，在工程完工時(shí)不能及時(shí)辦結(jié)；另一方面由于工程款支付不及時(shí)等原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)取得發(fā)票。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件正是充分考慮到了這些因素，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提部分成本計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。具體包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

在實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)不少企業(yè)由于對(duì)政策把握不準(zhǔn)，在預(yù)提計(jì)稅成本過(guò)程中，存在各種各樣的問(wèn)題。只有正確理解掌握相關(guān)政策才能準(zhǔn)確地預(yù)提計(jì)稅成本，享受相關(guān)政策的同時(shí)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)提計(jì)稅成本過(guò)程中需要注意以下事項(xiàng)：

1、對(duì)所有的出包工程，都可以按規(guī)定預(yù)提計(jì)稅成本。

并不是只有總承包單位承包的工程才可以預(yù)提計(jì)稅成本，未全額取得發(fā)票的所有工程項(xiàng)目，均可以依據(jù)相關(guān)證明資料，按規(guī)定預(yù)提計(jì)稅成本。這一點(diǎn)是最常見(jiàn)出錯(cuò)的地方。比如，有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品門窗、電梯等工程沒(méi)有取得全部成本發(fā)票，卻沒(méi)有預(yù)提計(jì)稅成本，主要原因就是財(cái)務(wù)人員錯(cuò)誤地認(rèn)為只能對(duì)總包合同預(yù)提計(jì)稅成本。還有一些企業(yè)，由于內(nèi)部管理原因，財(cái)務(wù)人員不知道哪些施工合同發(fā)票沒(méi)有到齊，所以沒(méi)有對(duì)總包之外的其他工程項(xiàng)目預(yù)提計(jì)稅成本。

我們一般建議企業(yè)建立工程合同臺(tái)賬，對(duì)于合同金額、已收到的發(fā)票金額、已付款金額、合同內(nèi)容、施工單位等信息作出詳細(xì)登記，這樣既方便按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，正確確認(rèn)完工產(chǎn)品成本，也方便按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定預(yù)提計(jì)稅成本。下表就是在合同管理臺(tái)賬基礎(chǔ)上預(yù)提計(jì)稅成本的明細(xì)表，供大家參考。

2、 對(duì)出包工程預(yù)提計(jì)稅成本，必須證據(jù)充分。

針對(duì)出包工程預(yù)提計(jì)稅成本時(shí)，必須有充分的證據(jù)。目的主要是為了防止個(gè)別企業(yè)利用政策漏洞，故意多預(yù)提計(jì)稅成本，以達(dá)到延期納稅或逃避納稅義務(wù)的目的。

在預(yù)提計(jì)稅成本時(shí)，通常需要結(jié)合的證據(jù)主要包括工程施工合同、已收到發(fā)票、工程結(jié)算（如已辦理）或工程部門預(yù)計(jì)的結(jié)算金額等。

3、對(duì)出包工程預(yù)提計(jì)稅成本，按發(fā)票不足金額與合同金額的10%孰低原則，并不是直接預(yù)提合同金額的10%。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供電工程合同金額1500萬(wàn)元，已收到施工單位開(kāi)具的發(fā)票1400萬(wàn)元。合同金額的10%為150萬(wàn)元，發(fā)票不足金額為100萬(wàn)元。企業(yè)在預(yù)提計(jì)稅成本時(shí)，對(duì)供電工程允許預(yù)提的金額為100萬(wàn)元而不是150萬(wàn)元。

4、對(duì)必須建造的公共配套設(shè)施預(yù)提計(jì)稅成本時(shí)，可以采取預(yù)算造價(jià)法。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃配套社區(qū)用房500平方米，公司成本部門提供的預(yù)算造價(jià)為120萬(wàn)元。如果項(xiàng)目確認(rèn)銷售收入時(shí)社區(qū)用房尚未開(kāi)工建設(shè)，則可以直接按120萬(wàn)元的預(yù)算造價(jià)作為工程造價(jià)，預(yù)提計(jì)稅成本；如果工程已經(jīng)完工尚未辦理結(jié)算，施工單位已提供發(fā)票70萬(wàn)元，則可以預(yù)提計(jì)稅成本50萬(wàn)元。

5、應(yīng)繳未繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以依據(jù)相關(guān)證明全額預(yù)提。

這里的相關(guān)證明包括繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)通知單、催繳單、提供相關(guān)部門的繳費(fèi)計(jì)劃、應(yīng)繳未繳的證明等資料。

6、預(yù)提計(jì)稅成本的金額不是固定不變的，需要每年作出調(diào)整。

在每年企業(yè)所得稅匯算時(shí)，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程結(jié)算金額、收到發(fā)票金額、施工合同金額、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的繳納情況等重新計(jì)算預(yù)提計(jì)稅成本金額。

例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綠化工程施工合同金額1500萬(wàn)元，2018年度企業(yè)所得稅匯算時(shí)已取得施工單位開(kāi)具的發(fā)票1000萬(wàn)元，當(dāng)年預(yù)提計(jì)稅成本150萬(wàn)元（MIN((1500-1000),1500×10%)）。2019年度企業(yè)所得稅匯算時(shí)工程結(jié)算已經(jīng)完成，結(jié)算金額1400萬(wàn)元，已取得施工單位開(kāi)具的發(fā)票1350萬(wàn)元，則2019年度可以預(yù)提計(jì)稅成本的金額為50萬(wàn)元（1400-1350），不能再與2018年一樣預(yù)提合同金額的10%。

預(yù)提計(jì)稅成本，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員企業(yè)所得稅匯算時(shí)非常重要的工作內(nèi)容之一。只有準(zhǔn)確地預(yù)提計(jì)稅成本，才能合法地延期繳納稅款，同時(shí)又可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際工作中，預(yù)提計(jì)稅成本成為個(gè)別企業(yè)任意調(diào)節(jié)稅款的手段，有的甚至采取編造虛假的施工合同等方式，達(dá)到少繳稅款的目的，稅收風(fēng)險(xiǎn)較大，希望引起大家的高度重視。