在日常的財稅咨詢工作中經(jīng)常會碰到一些企業(yè)的財務(wù)朋友和一些初創(chuàng)型公司的老板向我咨詢有關(guān)房租發(fā)票方面的問題：公司經(jīng)營租賃了個人的房屋，房租發(fā)票如何取得？開票過程需要承擔多少的稅金？相信這也問出了很多朋友們的心聲，今天筆者將根據(jù)現(xiàn)行政策將相關(guān)內(nèi)容整理成文，希望對大家?guī)硪恍椭?/p>

根據(jù)實務(wù)調(diào)研情況，并考慮稅收優(yōu)惠臨界點以及因個稅計算方式不同對稅負的影響因素，目前市場上個人出租月租金在105000以內(nèi)（含稅）的房屋：住房綜合稅負率：2%—9.84%；非住房綜合稅負率：6.5%—21.08%。個人出租月租金在105000以上（含稅）的房屋：住房綜合稅負率：11.76%；非住房綜合稅負率：25.13%。為方便大家理解稅費的詳細計算過程，下面我們通過具體的案列，對個人出租房屋月租金在增值稅臨界點105000上下，分別需要繳納的各項稅費進行全流程計算。

注：上圖為西安市某稅務(wù)窗口個人出租房屋的辦稅參考資料。

案例1：

張先生將手上的一套寫字間出租給了德居正公司用來辦公，月租金10萬元，將手上的一套住房出租給德居正公司當作員工宿舍，月租金3000元。假設(shè)租賃期為1年，請問張先生需要繳納多少稅？

一、非住房：寫字間交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=10*12=120萬

1、增值稅：免征（適用月租金10萬以內(nèi)免稅）

2、附加稅、水利基金：免征（適用月租金10萬以內(nèi)免稅）

3、房產(chǎn)稅：12%，減半征收。

房產(chǎn)稅=100000*0.12*0.5=6000

4、印花稅：0.1%，減半征收。

印花稅=100000*0.1%*0.5=50

5、個稅：20%

月租金4000以下：（月租金-房產(chǎn)稅-印花稅-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房產(chǎn)稅-印花稅）*80%*20%

個稅=（100000-6000-50）*0.8*0.2=15032元

稅金合計=（6000+50+15032）*12=252984元

二、住房：員工宿舍交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=3000*12=36000元

1、增值稅：免征（適用月租金10萬以內(nèi)免稅）

2、附加稅、水利基金：免征（適用月租金10萬以內(nèi)免稅）

3、房產(chǎn)稅：4%，減半征收。

房產(chǎn)稅=3000*0.12*0.5=18元

4、印花稅：免征。

5、個稅：10%

月租金4000以下：（月租金-房產(chǎn)稅-印花稅-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房產(chǎn)稅-印花稅）*80%*20%

個稅=（3000-18-800）*0.1=218.2元

稅金合計=（18+218.2）*12=2834.4元

小結(jié)：上述案列主要講述情形為月租金10萬以內(nèi)免征增值稅（即含稅月租金≦105000元），住房和非住房兩種模式下的稅金計算。在以上案例情形下個人出租房屋實際稅負情況：住房的稅負率為7.87%；非住房稅負率為21.08%。

案例2：

張先生將手上的一套寫字間出租給了德居正財稅公司用來辦公，月租金20萬元，將手上的一套住房出租給德居正財稅公司當作員工宿舍，月租金15萬元。假設(shè)租賃期為1年，請問張先生需要繳納多少稅？

一、非住房：寫字間交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=20*12=240萬

1、增值稅：含稅月租金/（1+5%）*5%

增值稅=200000/（1+5%）*5%=9523.81元

2、城市維護建設(shè)稅：增值稅金*7%，減半征收。

城市維護建設(shè)稅=9523.81*7%*0.5=333.33元

3、教育費附加：增值稅金*3%，減半征收。

教育費附加=9523.81*3%*0.5=142.86元

4、地方教育費附加：增值稅金*2%，減半征收。

地方教育費附加=9523.81*2%*0.5=95.24元

5、水利基金：含稅月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=200000/（1+5%）*0.06%=114.29元

6、房產(chǎn)稅：含稅月租金/（1+5%）*12%，減半征收。

房產(chǎn)稅=200000/（1+5%）*12%*0.5=11428.57元

7、印花稅：0.1%，減半征收。

印花稅=200000*0.1%*0.5=100元

8、個稅：（含稅月租金-流轉(zhuǎn)稅）*80%*20%

注：流轉(zhuǎn)稅=1+2+3+4+5+6+7

個稅=(200000-9523.81-333.33-142.86-95.24-114.29-11428.57-100)*80%*20%=28521.9元

稅金合計=（9523.81+333.33+142.86+95.24+114.29+11428.57+100+28521.9）*12=603120元

二、住房：員工宿舍交稅明細如下：

開票金額=月開票金額*12=15*12=180萬

1、增值稅：含稅月租金/（1+5%）*1.5%

增值稅=150000/（1+5%）*1.5%=2142.86元

2、城市維護建設(shè)稅：增值稅金*7%，減半征收。

城市維護建設(shè)稅=2142.86*7%*0.5=75元

3、教育費附加：增值稅金*3%，減半征收。

教育費附加=2142.86*3%*0.5=32.14元

4、地方教育費附加：增值稅金*2%，減半征收。

地方教育費附加=2142.86*2%*0.5=21.43元

5、水利基金：含稅月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=150000/（1+5%）*0.06%=85.71元

6、房產(chǎn)稅：含稅月租金/（1+5%）*4%，減半征收。

房產(chǎn)稅=150000/（1+5%）*4%*0.5=2857.14元

7、印花稅：免征。

8、個稅：（含稅月租金-流轉(zhuǎn)稅）*80%*10%

注：流轉(zhuǎn)稅=1+2+3+4+5+6

個稅=(150000-2142.86-75-32.14-21.43-85.71-2857.14)*80%*10%=11582.86元

合計稅金=(2142.86+75+32.14+21.43+85.71+2857.14+11582.86)*12=211565.68元

小結(jié)：上述案例主要講述情形為月租金10萬以上（即含稅月租金>105000元），住房和非住房兩種模式下的稅金計算。在以上案例情形下個人出租房屋稅負情況：住房的稅負率為11.75%；非住房稅負率為25.13%。

本文參考文件:

財稅〔2016〕36號附件2，國家稅務(wù)總局公告2019年第4號，財稅〔2016〕12號，財稅〔2019〕13號，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，財稅〔2016〕43號，財稅〔2010〕121號，財稅〔2000〕125號，財稅〔2018〕24號，《中華人民共和國印花稅暫行條例》，《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,國稅發(fā)〔1994〕89號,國稅函〔2009〕639號，財稅〔2000〕125號等文件。

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來源：德居正財稅團隊